Сега е моментът за инвестиции в имоти
Експертното мнение на адв. Христо Костадинов за ситуацията със сделките с недвижими имоти в Пловдив по време на пандемия.
Христо Костадинов e адвокат от 2005 г. и част от екипа на правна кантора Респект консулт още от първите му стъпки в правото. Работи предимно в сферата на вещно-правни сделки, жилищни и индустриални проекти, както и по съпътстващите ги банкови, корпоративни и организационни въпроси. Адвокат Костадинов отговаря на някои от най-задаваните въпроси от нашите клиенти. Ето какви са препоръките на специалиста за сделки с недвижими имоти в Пловдив в момента - съвети към обикновените хора, както и към бизнеса.
1. Какво се случва със сделките с недвижими имоти в тази криза?
Съвсем естествено в тази сложна ситуация има известен спад при първоначалното договаряне на сделките за недвижими имоти, поради затруднените огледи, срещи, проучване, комуникация, работа с банкови институции и др. От друга страна развитият пазар на недвижими имоти, преди пандемията генерира един голям оборот от предварителни договори и поети ангажименти, които трябваше да се финализират в уговорените срокове. С оглед на това на практика сделките с недвижими имоти не са спирали дори и в периода на извънредното положение, макар и с намален брой на ден, поради необходимостта да се спазват определените от правителството мерки срещу разпространението на COVID-19. Тук е важно да се направи уточнението, че след първите няколко дни от обявяването на извънредното положение в България, когато на практика нямаше нотариални сделки, първоначално самостоятелно от нотариалните кантори, а в последствие и от страна на Нотариалната камара, в изпълнение на наложените мерки, бяха съставени ясни и точни правила за работа при изповядване на сделките и другите нотариални удостоверявания, които да гарантират здравето на клиентите, нотариусите и техните служители. Разрешено е към настоящия момент на всеки нотариус да изповядва по две несвързани една с друга сделки, като това важи до края на извънредното положение.
2. Падат ли цените на имотите или напротив? Какво е търсенето и предлагането?
В тази безпрецедентна ситуация в световен мащаб е нормално да има спад в цените на недвижимите имоти, тъй като потенциалните купувачи се страхуват да направят крачката по покупка на имот, без да имат сигурността, че живота им ще се върне в предишния нормален порядък. За момента не може да се види сериозно намаление на цените на имотите, но на много от големите жилищни проекти в Пловдив се появиха реклами за продажби на по-ниски цени, промоции при покупка на търговски обекти, както и информация, относно осигурено финансиране на проекта до неговото завършване от страна на търговска банка, за да могат да привлекат интереса на клиентите и да им дадат сигурност за завършването на сградите, в които те ще закупят недвижим имот. Специално за Пловдив, който е градът с най-много издадени разрешения за строеж за 2019 г., предлагането е голямо, като се работи както по няколко много големи комплекса със смесено предназначение, така и по стотици по-малки сгради или бутикови кооперации. Нашето наблюдение е че търсенето към настоящия момент е подчинено на несигурността, породена от вируса, като се движи с ниски темпове.
3. Бихте ли дали примери за сключени или завършени сделки в периода на пандемията?
Нашият екип по време на пандемията и обявеното извънредно положение в страната успя да финализира както редица нотариални сделки за жилища, които имаха неотложен характер, поради сключените предварителни договори за тях, с изтичащи срокове, така и две много тежки и сериозни сделки в сферата на хотелиерския бизнес и в тази за съхраняване и обработка на плодове и зеленчуци, с участието на търговски банки.
Можем да споделим нашия опит като определим този период за подходящ за всеки инвеститор, който вече притежава недвижими имоти за строителство да работи по оптимизирането на техните параметри и качеството, които биха могли да предложат техните имоти. Могат да се проведат консултации с архитекти и техническите им екипи във връзка със създаване на добър проект, който да се реализира в имота. Да се извършат устройствени и кадастрални действия върху имотите, с цел оптимизиране на техните строителни показатели или за задоволяване на търсенето на пазара. Времето може да се използва и за решаване на „забравени“ проблеми в имотите – регулационни, документални и др., тъй като въпреки ограниченията, за които говорим тук, институциите работят.
4. Какви са възможностите за инвестиционните сделки за имоти и има ли затруднения при обслужването им? Добър ли е момента за тези инвестиции?
При така създадената ситуация се развива един сегмент от т.нар. сделки за инвестиция, в които фирми или физическа лица, които разполагат с налични средства или одобрено банково финансиране, инвестират в добри за тях имоти, като естествено търсят най-добрите условия за това- цена, срокове, обзавеждане/оборудване, други подобрения в имотите, както и бързина за завършване на процеса. На пазара в момента има условия за такива сделки, тъй като и много продавачи са склонни на такива операции, предпочитайки по-бързото и сигурно приключване, респ. получаването на продажната цена, дори и на по-ниски стойности, отколкото продължаващо предлагане имота в условията на пандемия. Сделки няма пречка да се извършват в този период, като все пак трябва да се съобразяваме с обстоятелството, че всички общински и държавни служби работят в условията на извънредно положение, с намален брой служители, с контролиран достъп и намалено работно време.
5. Каква помощ предлага кантората на хората при банковото кредитиране? Смятате ли че лихвите са на добри нива за теглене на заем за придобиване на имот?
Аз и моите колеги можем да окажем съдействие при банково кредитиране на клиент за покупка на недвижим имот. Ежедневно се занимаваме с комуникация с кредитните и юридически екипи на банките в страната, работейки по сделки. В сегашната ситуация име известни затруднения в работите с банките, тъй като те като големи структури с много служители са въвели ограничения по време на пандемията – работа на екипи за фиксирани периоди от време, намалени екипи в офисите, работа от вкъщи на определени експерти, по рядко или дистанционно провеждане на експертни и кредитни съвети. Все пак процесите по кредитиране макар и по-бавно се движат и клиентите получават финансиране. Тук трябва да обърнем внимание и на стартиралите в някои банки промени в условията на кредитиране – намаляване на процента на кредитиране на база общия размер на пазарната оценка на имота, повишаване на лихвата, ограничение в признаваните доходи на кредитоискателите и др. Това не означава, че не трябва в този момент да се използва кредитиране, тъй като то остава най-използваният начин за финансиране на една сделка от хората, но трябва всеки да анализира внимателно това което му предлага дадена банка.
6. Респект консулт предлага ли консултация онлайн, за да информираме тези, които проявяват интерес?
Предлагаме безплатна онлайн първа консултация за всички, които имат някакъв въпрос свързан с недвижимите имоти - покупка, прождажба, устройствени и кадастрални въпроси или се нуждаят от съдействие при банково кредитиране.
Желаещите могат да изпратят своето запитване на нашата контактна форма като оставят име и данни за връзка. Ние ще се свържем с тях, за да осъществим консултацията в удобно за тях време.